学区效应明显：北京、上海现房价格上涨。 3月28日，北京海淀区上地片区的一家房地产公司里，咨询、交易的顾客熙熙攘攘。该机构执行董事表示，今年第一季度，上地地区现有住房数量大幅增加，与去年同期相比增加了约40%。另一方面，作为“学区房”的传统优势区域，市场旺季在每年4月之前。另一方面，该地区现房价格近三年下降近30%，优质住宅性价比相对优异。北京市西城区菜市口区的一家房地产公司也将“小春印度”带入了现有的房地产市场。据该机构商务总监介绍，该公司优越的地理位置、优秀的学区、多个成为“标杆”项目的知名地产项目以及不断下降的房价，吸引了众多客户的关注。 3月中旬，国家统计局公布了最新的70个城市现有房价指数。该指数有两个明显的特点。一、二手房价格指数降幅环比下降 “还有一个重要的特点，成屋价格上涨的城市是北京、上海，这充分表明“我们认为大城市的价格已经全面调整，率先到达价格拐点。”上海易瑞房地产研究院副院长杨跃晶表示。上海链家研究院院长李源表示，成交数据印证了3月份上海现房市场信心的强劲恢复。全市现有住房3.1万套，3月份不仅增长6%。与去年同月相比，也比今年1月份大幅增长了37%。价格方面也出现了稳定和复苏的积极迹象。上海优嘉数据显示，价格指数环比上涨1%，领先指标浏览量也环比上涨28%，为后续操作提供了有力支撑。 “这一系列成果充分体现了政策的精准落实和新‘225’沪7号政策的推动效果。新政策通过优化限购、降低交易成本，有效打通了置换链条，释放了刚性住房和升级换代住房的需求。政策的持续发酵给市场带来了流动性注入，上海二手房市场开始进入良性循环。”北京链家研究院分析师任辉表示，3月份北京现房市场表现强劲，从成交量来看，当月二手房网上签约量为19886套（环比增长144.6%，同比增长3.4%），创近15个月来最高水平。对于成交结构，任辉表示，3月份北京东城、西城等中心城区成交比例有所下降，但石景山、通州、大兴等城区成交比例有所上升，从产品特征来看，反映出“新国民”和需要快速入市的群体热情较高。已售房屋中，二手房主要交易面积仍集中在60至90平方米区间，占比较多。超过40%，其次是60平方米及以下的户型，约占25%。其中90至120平米以下户型占比约20%：超过120平米的户型不足15%。此次调价力度比较充分，不少现房价格较高峰期下跌了40%以上。广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳在综合北池、中原、上海的线上房地产数据后强调，春节后房地产市场的“小印度春天”硕果累累，主要体现在一线城市周度增长，尤其是3月份以来的三周。 （3.2-3.22）上海、深圳、广州录得周均增长24.1%，57.5%和30.2%，部分存量房交易再创新高。例如，3月第三周（3.16-3.22），深圳二手房成交量创17个月新高，上海二手房成交量也创下新高（7488套）。合肥现有住宅正经历五年来最热的“小印度春天”。除了“超一线城市”北上广深之外，现有房地产市场正在快速复苏。合肥、沉阳、南京等一些省会城市的表现也可圈可点。农历新年后市场也较为活跃。合肥作为具有代表性的中心城市，正在经历五年来最炎热的“小印度之春”。据合肥贝壳研究院监测，2026年3月合肥贝壳二手房成交量较2月增长244.2%，去年的“小印度春”也随之而来。比上年增长46.9%。无论是绝对数量还是增速均创2021年以来最高。房价方面，3月份成房成交均价为11274元/平方米，环比上涨0.9%。从季度来看，2026年一季度二手房交易量环比增长27.8%，2025年一季度同比增长32.0%。 2026年一季度成屋成交均价为11316元/㎡，环比上涨0.3%。二手市场的月度和季度交易量和价格都在增长。 “在二手房市场火爆的同时，合肥贝壳研究院也在监测新房项目市场的蓬勃发展。”合肥贝壳研究院分院院长于鲁庆表示。 2026年3月新房成交量同比增长232.7%新建住宅成交均价环比上涨0.7%，同比涨幅达到4.6%。新房市场的数量和价格也有所增加。壳牌研究院也分析了原因，主要从三个方面进行了相应的分析。首先，合肥房地产市场经过四年的精心调整，房价收入比、租售比等指标基本回归合理水平，并继续逼近多数人的心理预期价格，整体市场信心明显提升。二是中央对地方政府的一系列房地产市场调整，明确了房地产市场发展的重要性和未来前景，进一步增加和提高了急需客户的市场信心。钍第三，去年下半年以来，房地产市场的持续下滑，强烈释放了积累的客户群体，而3月份本身就是传统学区房购房的高峰期，这进一步增加了市场的交易量和人气。总体而言，于鲁庆表示，今年的“小我”强调，“小印春”行情是近五年来合肥市最热、最强劲、最可持续、最令人期待的“小印春”，有望为全年合肥房地产市场止跌企稳打下坚实基础。新房市场能否复苏还有待观察。专家：市场分化可能会更高。与现有住房的“小阳春”不同，新房市场的增长未能大规模复苏。根据中国指数研究所数据e、3月以来（3月1日至21日），全国30个主要城市新建住房成交面积较上年下降14.6%。其中，一线城市新建商品住宅成交量53万平方米，比上年下降19.7%。代表性二线城市新建商品房成交量147万平方米，比上年下降11.1%。典型三四线城市新建住宅成交量48万平方米，比上年下降7.6%。李玉佳表示，由于基数高、需求转化和销售节奏等原因，nuEva房源的“小印度之春”并没有什么特别之处。去年一季度，新房交易在2025年第一季度达到小幅峰值，受2024年底“9月26日”新政政策影响，但结合今年第一季度优质房首销的显着因素去年一季度以及在售项目销售周期的拉长，新房未能达到今年3月份的“小印度春”。 “不过，部分楼盘新房成交强劲。一是品质优良、区位优势明显的中心优质住宅项目；二是郊区楼盘项目，在面积、交通、配套等方面优势突出，价格也相对实惠。”李玉佳说。接下来，房地产市场能否保持活跃、持续复苏？专家们普遍持乐观态度，提出了切合实际的意见和建议。李玉佳认为，目前争议城市不少地区的现房价格已经恢复到2015年至2018年的水平，此前的政策支持（降低首付、利率、税收成本等）已经彻底盘活了刚性需求。以北京为例，价格为l低于300万套。上海、广州200万日元以下现房成交恢复较为明显，先租后买需求较为明确。同时，活跃的刚性需求促使部分改善型应用落地，市场流通效果显着改善，北京、上海的d房成交量增加，3至600万元的商品房成交量增加。因此，价格放缓、政治支持和经济周期改善应该会支撑四月份的房地产市场。针对刚需发展、好转开端，李玉佳提出，各地要进一步明确现有政策，特别是住房消费领域的拥堵点，加强备用金（异地汇款、贷款）、补贴、二手房按揭转让、营商环境建设等政策落实。熨烫。此外，在一些购房需求集中的地区，需要弥补群众急需的公共设施和影响购房预期的重要配套服务的不足。杨跃晶表示，未来市场分化可以加强。首批稳定恢复的住房将少于优质小区的新房、总价可控的拆迁房、低收入房产以及学区资源充足的项目。同时，优先稳定恢复郊区老旧住宅、危房和无配套设施的挂牌住宅。如果在整体市场恢复的情况下，挂牌价大幅上涨，那么修复的速度可能会相对较慢。安全宜居住房的整体市场将更加可持续。 （中国经济网记者 黄春棉）